Panduan Beli Tanah Lot Banglo: Jangan Tersilap Pilih!

Mustahil untuk cari rumah landed baru di bawah RM400K di KL dan Selangor? Apatah lagi rumah banglo. Gerenti RM 1 Juta ke atas. Salah satu cara untuk memiliki rumah bungalow "mampu milik" adalah dengan membeli tanah lot banglo dan bina sendiri. Ini berlainan daripada membeli rumah banglo dari pemaju yang semestinya dua kali ganda lebih mahal.

Namun, pembelian tanah tidaklah semudah yang disangka kerana terdapat beberapa faktor yang perlu diambil kira. Apakah yang menjadikan sesuatu tanah lot sesuai dan elok untuk dibina banglo? Dan adakah anda tau faktor yang menyumbang kepada penjimatan wang bila ingin bina rumah?

Ciri-ciri terbaik tanah lot banglo:

1. Tanah geran individu

Tanah lot banglo mesti mempunyai geran individu (juga dikenali sebagai individual title). Geran individu membolehkan tanah dipindahkan nama ke atas pembeli baru. Ini membolehkan tanah diwariskan kepada anak juga. Dengan geran individu juga, membolehkan pembeli dapatkan pinjaman bank atau LPPSA.

Geran individu hanya disediakan setelah pemecahan lot tanah besar dilakukan oleh pemaju dan sebagainya.

Kadangkala ada lot tanah yang tidak dipecahkan, lalu dijual menggunakan geran bersama. Ini dikenali sebagai tanah lidi. Penting untuk anda ketahui bahawa tanah lidi ini tidak boleh dipindah milik ke individu lain mengikut undang-undang, dan tidak akan dapat pinjaman dari bank.

Kebanyakan orang terjebak dengan tanah lidi kerana harganya yang jauh lebih murah berbanding tanah yang mempunyai geran individu. Tetapi hakikatnya, pemilikan tanah lidi adalah berisiko dan berkemungkinan boleh hilang begitu saja kerana penukaran nama tidak diiktiraf undang-undang.

2. Zon tanah

Untuk bina banglo, pastikan tanah lot banglo yang dibeli terletak di zon kediaman. Selain zon kediaman terdapat juga zon perdagangan dan zon industri. Pastikan zon tanah sebelum membeli, kerana penukaran zon tanah memakan belanja dan masa yang banyak. Paling teruk, tidak gerenti untuk dapat kelulusan! 

Pelan struktur Kuala Lumpur yang menunjukkan zon-zon terlibat.

3. Siap dengan infrastruktur

Kalau tanah lot banglo dah siap infra, anda boleh jimat wang sebab tidak perlu tarik elektrik atau air. Kos untuk tarik elektrik dan air ni berbeza mengikut jarak dan kepayahan. Ada kemungkinan menelan belanja sehingga berpuluh ribu.

Tanah yang disediakan elektrik dan tangki air sendiri. 

4. Mempunyai akses jalan masuk

Lokasi dah cantik, tetapi tiada jalan masuk? Kalau setakat jalan masuk ke lot tanah tiada, jalan masih boleh dibuat dengan senang. Tetapi apabila tiada jalan masuk ke seluruh kawasan itu, akan menimbulkan masalah, kerana tak mungkin kita seorang akan bina jalan besar yang mungkin lebih dari 100meter. 

Dalam keadaan macam ni, permohonan untuk dibuat akses jalan masuk boleh dilakukan melalui Majlis Daerah atau Majlis perbandaran mengikut kawasan masing-masing. Permohonan ini mungkin  mengambil masa yang lama di atas faktor-faktor tertentu. 

Jadi yang terbaik adalah memilih tanah lot banglo yang mempunyai jalan masuk sedia ada.

5. Tanah tiada lereng, dan rata

Tanah lot banglo yang terbaik untuk bina rumah dari segi kos adalah tanah yang rata, tidak berbukit, tiada sungai dan tiada lereng. Sekiranya di lot tanah ada lereng bukit, kos untuk bina benteng atau "retaining wall" perlu diambil kira. Retaining wall ini biasanya menelan kos yang besar sehingga beratus ribu ringgit.

Tanah yang telah diratakan. 

Untuk tanah yang tidak rata pula, anda perlu mengeluarkan kos untuk meratakan tanah semula. Ada juga jenis rumah yang dibuat di atas lereng bukit, seperti di Damansara Country Heights yang kebanyakan tanahnya berbukit bukau. Namun, seni bina ini semestinya menelan kos yang sangat banyak disebabkan oleh kerumitan pembinaannya. 

Contoh seni bina rumah di atas tanah tidak rata. 

6. Tanah berbentuk segi empat 

Majoriti rumah yang dibina mempunyai bentuk segi empat. Bentuk ini sesuai dengan gaya hidup dan pembahagian ruang. Bentuk segi empat juga memastikan penggunaan ruang lebih efektif.

Pastikan berapakah bukaan tanah, contohnya 50"x100" untuk memastikan bentuk tanah tidak lonjong atau berbentuk pelik yang menyukarkan pembinaan rumah.

Anda juga perlu ambil kira jarak anjakan (jarak pembinaan dari sempadan tanah) yang juga dikenali sebagai "building setback" yang ditentukan oleh Majlis Daerah atau Majlis Perbandaran di kawasan masing-masing.

Ini untuk memastikan saiz rumah yang anda idamkan boleh dibina di atas saiz tanah yang dibeli dan juga memastikan pembinaan rumah anda diluluskan PBT. 

Lebih baik sekiranya anda dapatkan keluasan tanah serta pelan tanah dan tanyakan pendapat kontraktor yang lebih arif dengan setback tanah sebelum meneruskan pembelian. 

Kos Pembelian Tanah Lot Banglo?

Terdapat banyak perbezaan antara pembelian tanah dengan pembelian rumah. Diantaranya:

1. Pinjaman Loan Bank

Tidak semua bank mesra loan tanah. Diantara bank yang memberikan pakej terbaik untuk tanah adalah LPPSA (untuk pekerja sektor awam) bank rakyat dan CIMB. 

Setakat ini, bank CIMB menjanjikan margin pinjaman sehingga 85% daripada harga tanah dan 5% untuk kos-kos lain seperti yuran peguam. 

Bank rakyat pula berikan sehingga 75% margin pinjaman dan 5% untuk kos-kos lain. 

Selain ini, Maybank juga memberikan pinjaman untuk pembelian tanah sehingga 50% daripada harga tanah. 

LPPSA pula meletakkan kelayakan beli tanah sebagai 50% daripada kelayakan pinjaman penuh. Ini kerana lagi 50% adalah untuk bina rumah. 

Contoh: 

Kelayakan LPPSA: RM600K 

50% daripada kelayakan LPPSA: RM300K 

Harga tanah: RM250K

50% daripada kelayakan LPPSA adalah lebih tinggi daripada harga tanah, jadi pembeli layak untuk dapatkan loan penuh (full loan). 

2. Tempoh pembiayaan dan interest rate (juga dikenali sebagai profit rate)

Tempoh pinjaman bank untuk tanah lot banglo adalah lebih singkat sekitar maksimum 25 tahun (Berbanding pinjaman rumah sehingga 35 tahun). Interest rate bank juga lebih tinggi sekitar 5.2% (Berbanding pinjaman rumah yang sekitar 4.5% sahaja).

3. Kos-kos lain yang terlibat 

a) Duit pendahuluan untuk pembelian tanah secara amnya adalah lebih tinggi daripada pembelian rumah, disebabkan majoriti hanya memberikan pinjaman sehingga 80%.

Contoh:
Harga tanah: RM250K
Pinjaman bank yang diluluskan 75% daripada harga jualan:

0.75 x RM250,000
= RM187,500

Baki wang yang perlu disediakan cash:

RM250,000-RM187,500
= RM62,500

b) Yuran peguam dan duti setem (bahagian SPA & pinjaman bank)

Di sini, kita gunakan sahaja Apps My Home Loan Calculator di smart phone (boleh muat turun dari telefon Android atau Iphone).

Yuran peguam dan Duti Setem SPA 

Harga tanah: RM 250,000
Yuran peguam: RM 2500
Duti Setem: RM 4000

Yuran peguam dan duti setem (bahagian Loan)

Harga tanah: RM 250,000
Pinjaman Loan (75%): RM 187,500
Yuran peguam: RM 1875
Duti Setem: RM 940

Tanah lot banglo di Desa Budiman, Kajang. 

Ambil perhatian!

1. Pembelian tanah dikira sebagai lebih berisiko tinggi berbanding pembelian rumah. Ini kerana tanah mempunyai kenaikan harga lebih lambat berbanding rumah. Juga tidak dapat jana pendapatan berbanding rumah. Tempoh untuk menjual tanah juga kemungkinan ambil masa lebih lama.

2. Oleh kerana pembelian tanah lot banglo memerlukan wang pendahuluan yang banyak, disarankan untuk beli hanya sekiranya anda mempunyai kewangan kukuh dan duit simpanan yang banyak.

3. Berbeza dengan pembelian rumah, duit EPF tidak boleh dikeluarkan untuk pembelian tanah. Juga tiada pengecualian duti setem untuk pembeli kali pertama.

------

TENTANG SAYA:

Seorang senior real estate negotiator yang berpengalaman mengendalikan penjualan dan pembelian rumah projek pemaju & subsale selama 4 tahun. Sebarang pertanyaan tentang servis jualan/beli di sekitar Klang Valley, boleh hubungi: ADILAH https://goo.gl/62QtPv (whatsapp) REAL ESTATE NEGOTIATOR (REN24334) IWP ECOHILL FOLLOW: https://www.hartanahgirl.com

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCTzmy7Q9UMP5BUCO9z9uT5Q Instagram: https://www.instagram.com/hartanahgirl/ Facebook: https://www.facebook.com/hartanahgirl/ Blogger: https://hartanahgirls.blogspot.com