Nak Beli Projek Baru Undercon: Kebaikan vs Risiko

Tahun 2020 menampakkan projek perumahan baru tumbuh seperti cendawan di tepi jalan. Kebanyakan pembeli hartanah sangat suka dengan projek baru, terutamanya apabila dapat diskaun, rebet dan banyak lagi.

Tapi tahukah anda tentang risiko pembelian projek baru? 

Adakah anda tahu bahawa di Malaysia terdapat 82 pemaju hartanah disenarai hitam? 

Jom kita lihat dahulu definisi projek undercon: Perumahan yang belum dibina. Penjual adalah pemaju hartanah. Banyak unit untuk dijual oleh satu pihak. 

CARA BELI RUMAH UNDER-CON

Cara pembelian projek undercon sangat mudah berbanding pembelian rumah subsale atau rumah lelong. Kebiasaannya proses ini bermula dengan lawatan ke sales gallery atau show unit projek. Di situ anda akan berjumpa dengan sales rep yang akan membawa anda melawat show unit. Mereka juga akan memberitahu unit yang masih available beserta harga.

Sekiranya berminat, anda akan diminta meletakkan duit booking dan sain surat mengatakan anda bersetuju untuk membeli satu unit.

Urusan loan & peguam biasanya diuruskan oleh sales rep tadi.

Tempoh untuk dapat kunci bergantung pada peringkat pembinaan bangunan tersebut. Tapi kebiasaannya, 24 bulan untuk rumah landed dan 36 bulan untuk kondo/apartmen.

KEBAIKAN BELI PROJEK UNDERCON

1. DOWNPAYMENT SEDIKIT

Pembelian rumah undercon memerlukan downpayment yang sedikit kerana pemaju biasanya memberikan diskaun dan rebate yang banyak. Ada projek sehinggakan hanya perlu letak 1% downpayment dan ada juga yang mendapat cash rebate.

Ada juga pemaju yang berikan fi peguam dan duti setem percuma.

Impaknya?
Rumah berharga RM500K
bayaran downpayment = RM5000 sahaja
Fi peguam= FREE
Duti setem= FREE

2. BANYAK DISKAUN

Selain diskaun yang disebut di atas, terdapat juga diskaun golongan tertentu, seperti golongan pekerja kerajaan (Rumah PPA1M, CSRU), golongan bergaji di bawah RM5000 (Rumah Selangorku, Rumahwip, PRIMA) serta golongan bumi yang akan mendapat diskaun 7% berbanding bukan bumi.

3. DAPAT RUMAH BARU

Apabila dapat kunci, anda akan dapat unit baru dan tidak pernah diduduki. Dapat jimat wang dari segi kos pembaikan. Sekiranya duduk di kondo, apartment atau perumahan strata, fasiliti seperti swimming pool, gym, lif adalah baru.

4. DEFECT LIABILITY PERIOD

Apabila kunci diserahkan kepada pembeli, bermulanya Defect Liability Period selama 24 bulan. Dalam jangka masa 24 bulan, sekiranya terdapat kecacatan pada cat, wiring, dan kemasan rumah, pembeli seharusnya report pada pihak pemaju supaya mereka betulkan secara percuma.

Tetapi, sekiranya mereka mendapati bahawa kecacatan disebabkan pembeli, kemungkinan pemaju tidak akan tanggung.

5. DAPAT KELUARKAN CASH DARI AKAUN EPF 2

Cash dapat dikeluarkan dari akaun EPF 2 untuk tujuan membayar 10% downpayment rumah. Sekiranya anda hanya perlu membayar 1% downpayment kepada pemaju, anda tetap boleh mengeluarkan 10% maksimum daripada harga rumah tersebut.

Pastikan duit yang dikeluarkan digunakan dengan sebaik-baiknya ya!

RISIKO MEMBELI PROJEK UNDERCON

1. HARGA "FUTURE" PRICE

Gambar milik The Star Online.

Pada akhir tahun 2018, NAPIC mencatatkan 45,000 unit kediaman belum terjual, iaitu sebanyak RM 29.7Bil. Overhang meningkat sebanyak 600% dalam tempoh 5 tahun.

Terlalu banyak projek baru di luar sana yang belum terjual, yang rata-rata mempunyai harga masa depan atau 'future price'.

Walaupun pelbagai diskaun dan rebate diberikan, namun pada hakikatnya rumah tersebut dijual dengan harga tinggi. Kesannya, walaupun tempoh pembinaan rumah mengambil masa 3 tahun, pembeli akan mendapati bahawa apabila rumah telah siap, kenaikan harga tiada langsung atau mempunyai kerugian sekiranya dijual balik.

2. PROJEK TERBENGKALAI

Ini antara risiko terbesar untuk beli rumah undercon. Membazir masa, membazir wang interest yang dibayar ke bank. Paling dahsyat apabila pemaju bankrap dan kediaman terbengkalai bertahun-tahun.

Akhirnya walaupun projek disiapkan oleh pemaju lain, tetap memberi impak kepada harga pasaran rumah tersebut disebabkan sukar mendapat CCC dan sebagainya. Contoh projek seperti ini adalah di Lestari Permai, Puchong dan Residensi Bistaria di Ukay Perdana.

3. PROJEK LAMBAT SIAP

Sama seperti di atas, tetapi bezanya adalah pemaju lambat siapkan rumah di atas sebab-sebab tertentu. Ini menyebabkan anda terpaksa menukar plan dan mencari alternatif lain sementara menunggu rumah disiapkan.

4. TIDAK SERUPA BIKIN

Oleh kerana bangunan belum dibina, pemaju biasanya menggunakan show unit atau brosur untuk menunjukkan konsep pembinaan. Namun, banyak perkara boleh diubah. Kita juga tidak tahu kemasan (finishing) bagaimana, fasiliti contohnya swimming pool besar mana.

Bagi yang menawarkan pakej fully furnished, kita juga tidak tahu samada perabot atau build-in yang diberikan adalah berkualiti atau tidak.

Nanti saya kongsi pula apakah tip-tips untuk membeli projek baru di post akan datang.

Sekiranya bermanfaat, mohon untuk SHARE. 

TENTANG SAYA: Seorang senior real estate negotiator yang berpengalaman mengendalikan penjualan dan pembelian rumah projek pemaju & subsale selama 4 tahun. Sebarang pertanyaan tentang servis jualan/beli di sekitar Klang Valley, boleh hubungi: ADILAH https://goo.gl/62QtPv (whatsapp) REAL ESTATE NEGOTIATOR (REN24334) IWP ECOHILL FOLLOW: https://www.hartanahgirl.com

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCTzmy7Q9UMP5BUCO9z9uT5Q Instagram: https://www.instagram.com/hartanahgirl/ Facebook: https://www.facebook.com/hartanahgirl/ Blogger: https://hartanahgirls.blogspot.com